「東京ルール」とは、退去時の原状回復費用の負担に関わるトラブルを防止する目的で定められた「賃貸住宅紛争防止条例」を指し、東京で賃貸物件の契約を結ぶなら必ず知っておきたいルールです。（本文より）『人口減少時代を勝ち抜く 最強の賃貸経営バイブル』（幻冬舎MC）から一部を抜粋し、賃貸経営において「退去を減らすコツ」を見ていく。不動産オーナーに向けて書かれた書籍ではあるが、その視点を知ることは、借り手側にとっても役立つ知識になるであろう。
伝えるのが面倒…入居者の「声にならない不満」は多い
賃貸経営において、入居者が退去する際のダメージは大きいものがあります。いかに長期にわたって入居してもらうかがキャッシュフローの多寡を左右するので、考え得る限りの対策を講じなければなりません。例えば、2年に1度の更新料の免除です。更新のタイミングで引っ越す人はそれなりに多いため、更新料を無料、もしくは値下げするのは有効でしょう。 また、設備の不具合を直すというのも一案です。実は不具合を知りながらも、伝えるのが面倒で放置しているという入居者は意外といるもの。そうした声にならない不満をすくい取るために、アンケートを取り、設備の不具合を直します。 対策を取るタイミングとしては入居時か更新時のどちらかです。ただ最近、私の経営する会社でも管理物件が増えているため、今後は管理単体で受託する際には更新時のタイミングに絞ろうかと検討しています。 なお、それとは別に、自社で売却した物件の管理をする場合、自社で満室にするとともに入居時のヒアリングシートで不具合を確認しています。 「大家は気づいていないが、実は入居者が不満に思っていること」という例は、意外とあるものです。典型的なのは、「ゴミの分別が徹底されておらず、ゴミが常に放置されている」というケースです。 事例を紹介すると、埼玉県川越市にある物件では、中国・韓国・ベトナムなどさまざまな国の出身者が入居しています。ゴミ出しのルールを守ってもらうため、日本語・中国語・英語で書かれたゴミ分別の用紙をゴミ置き場に貼りだすのはもちろん、数ヵ月に1度は各戸にポスティングしていました。 しかし、それでもルールを守らない入居者が多く、それを嫌がって退去する人が相次ぎました。その後、週2回の頻度で巡回するなど、死に物狂いで改善を図ったところ、問題は解決しました。こうしたトラブルはすぐに解決するものではありませんが、根強く取り組んでいくことで好転するケースが多いです。あきらめずにしっかり対応することが肝心です。 また、退去につながりやすい例として、騒音問題も挙げられます。「隣に学生が住んでおり、深夜でも大音量でギターを弾く!」などが典型例でしょう。いずれにせよ、退去したい理由が建物や管理体制によるものであれば至急改善すべきです。例えば、夏にエアコンが故障して対応が遅れると大問題となってしまいます。しかし、ほとんどの不動産投資家が室内に対して意識が及ぶものの、共有部に対しては疎かになりがちです。 これは私自身にも経験があります。以前、私は練馬区にアパートを持っていたのですが、そこまで資金に余裕がなかったため、室内を中心に自分でできる限り対応をしていました。ただ、共有部の管理に対する意識が低かったため、駐車場に車が停められないほど雑草が生い茂ってしまったことがあります。それ以降は建物の中だけでなく、「外もしっかりと見なくては!」という意識に変わりました。 築年数があまり経っていないにもかかわらず蜘蛛の巣が張っていたり、鳥のフンの汚れがあったりする物件は珍しくありません。そこまでいかなくとも、溢れんばかりに広告チラシが押し込まれている郵便ボックスがあると、「この物件は質が低いのでは・・・」とネガティブな印象を与えてしまいます。 逆に、築古の物件でも掃除が行き届いていて、適切にリフォームが施されていれば好印象を抱かれます。したがって、築年数にかかわらず、室内だけでなく共有部にもメンテナンスを施すのは有利な条件で売却するために欠かせないと断言できます。逆にいうと、物件探しにおいては個別の部屋のリフォーム状況と同じくらい、共有部の管理体制がしっかりしているかを確認すべきです。
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