こんにちは♪ 頭金を大量投入して、“買ってはいけない物件”を買ってしまった（ような気がする）ガングロでーす♪
今日はそこからどうリカバーしたか、というお話。それって、どういうこと？と思った方は、前回のコラムを読んでみてくださいね。
参照：大失敗！？ ノールックで買った中州の1億超物件で起きたトラブル
■本当にあの中古マンションは「高買い」だったのか？
さて、物件の買い方を失敗したかもしれないと気づいた時、皆さんならどうしますか？
もし、物件を本当に高買いしているのであれば非常に危険な状態です。1棟目の人ならば1発退場もあり得ます。うちの場合は会社で複数棟所有していますが、それでも失敗した時は次の物件の購入にストップが掛かります。
高買いではないといいけど…
という事で、私は手始めに、本当にあの物件を高買いをしてしまったのかどうかを振り返ってみました。
13,000万円の物件だったので、土地値を仮に1億円（相場はこのくらい）とすれば、3,000万円が建物の価格という事になります。そして、この建物は満室時に月96万円、年間1,152万円の家賃を稼いでくれます。
ローン期間15年・金利1％で銀行から資金を調達していたので、月々の返済は利息込で約60万円です。ローンの残高を3,000万円減らすには、約5年の月日が掛かります。
つまり、5年間建物を持ち続ければ最悪、土地を購入したと思える金額なので、回収できれば高買いではない！！ 逆に言うと、3,000万円分を家賃できっちり回収出来なければ、高買いをしてしまった、という事になります！！（汗）
■リフォーム費用をかけずに満室にしたい！
よし、全力で満室にして、早く3,000万円分を回収しなければ！！
私はいつも通り、リフォーム案を作成し、見積もりをとりました。
結果は、1K、18?で150万円・・・・
この部屋の家賃は3.6万円です…
この部屋の家賃が3.6万円だから、リフォーム費用回収には3年半の年月がかかる計算です。
いや、普通に考えて無理でしょw
あと5年延命出来たらいいなっていう建物にその金額を使うのはもったいなさすぎでしょ？！
他にいい方法はないのかな。
“リフォームなしで満室になる魔法の方法”があればいいのに・・・・。
リフォームなしで満室になる日を夢見るガングロ
私は昼も夜も考えました。
私が新社会人で、あの部屋に住んだらどうするかな？
私は新社会人の頃にお姉ちゃんと2人暮らしをしていた部屋の事を思い出しました。実家がリフォームをするという事で家を出なければいけなくなり、所有物件の空室にしばらく住んだことがあるのです。
その部屋の前の住人は家賃を滞納して追い出された人でした。ペット不可にも関わらず、犬を飼っていたみたいで、部屋中に強烈なおしっこ臭。床中べたべたしていて、残置物や埃だらけ。
お部屋がかわいそう…
私達は気持ちよく住めるようになるまで必死で何日も掃除をしました。掃除をしていると愛着が出てきて、リビングはこんな家具の配置にしようとか、この部屋が気に入ったから自分の寝室にしたいなとか考えるようになりました。
2人でピカピカに掃除をして家具を入れたら、私達2人だけのお城が出来上がったみたいで嬉しかったです。キッチン本体が汚いとか、便器が古いとか、お風呂がオシャレじゃないとか何も気にならなかったんです。
そんなことを振り返りながら、私は「物件って無機質な物ではないんだよな」という事を思い出しました。「家は家族」という言葉がうちの地元のTVCMで流れていますが、本当にその通りだと思います。
住む人が家を育てるのです。
ドレスアップしたら映え部屋になるし、汚く使ったらグレて荒んだ部屋になるし、磨けば光るんです♪ だって、私とお姉ちゃんが住んだドロドロの部屋でも、ステキになったんだから。
■10点の家具家電をつけてステージングをしたら満室に！
ここで私は閃きました！！
空室にコーデニングした家具を入れて、雰囲気イケメンにしたら入居者が付くんじゃないの？！
傷や汚れも隠せるし、とりあえずやってみよう！！！
私はすぐに家具の配置プランを作り、ニトリやIKEA、ネット通販の商品をお姉ちゃんと2人で選びました。買い物中は2人でまた新生活を始めるような気分でウキウキです♪
2人で夜な夜なラインをしながら「コレ置きたいな」とか「どっちの色にしようか」とかまるでカップルのような会話を繰り広げて、10点の家具家電を購入しました。
- 冷蔵庫
- 洗濯機
- 電子レンジ
- IHクッキングヒーター
- テレビ
- ベッド
- テレビ台
- テーブル
- フロアライト
- カーテン
これだけだと映えないので、カーペット、タオル、ワゴン、グリーン、トイレマット等の小物も一緒に購入して設置しました。
お部屋に置いてあるものはそのままプレゼントしてもいいですよ、という条件にして募集したところ、管理会社がゴリ押ししてくれて、1か月以内に2部屋あった空室が生活保護の方で埋まりました！！！
かかった費用は1部屋約15万円！
リフォームと比べて10分の1の出費で入居付け出来ました！！
なぜか、生活保護の人にしか響かなかったけど、入居が決まれば結果オーライ！！
■購入時より2,000万円アップで売却
満室になった時には、やり遂げた感があってハイになっていたんですが、数日経つと薬が切れたかのように、なんだかドッと疲れが出ました。
「少し休もう・・・。そうだ、休むためには・・・売ろう」
購入した金額＋2,000万円で試しに売りに出してみたところ、3か月程掛かりましたが外国人の方が現金で購入してくれました。1年間保有していたので、家賃は1,000万円回収できたし、購入時より2,000万円高く売れたから結果オーライ♪☆（ゝω・）vｷｬﾋﾟ
やっぱり好立地の満室物件は強いわ〜♪
それではまた次回お会いしましょう♪ガングロでした♪
からの記事と詳細 ( 15万円の工夫で半年空いた部屋を満室にして売却！やっぱり好立地の満室は強い！|不動産投資の健美家 - 健美家株式会社 )
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