民法改正によって何がお得に!?
大がかりな改正としては、実に120年ぶりとなる民法改正。
「不動産賃貸に関する改正のポイントのひとつは、敷金と原状回復のガイドラインが明文化されたことです。また、緊急の必要性がある場合などに設備を借主側が修繕できると認められたこと、賃貸している物件の一部が壊れてしまった場合の賃料減額がルール化されたこと、そして、個人の保証人の極度額が設定されたことにも注目です」
と、不動産や賃貸問題に詳しい、ALL About賃貸・部屋探しガイドの加藤哲哉さん。
例えば、原状回復についてこれまでとそれぞれの負担の範囲が変わるなどといった変更はなく、貸借人の修繕の権利についても改正前からの考え方が踏襲されている。
「実は、以前から常識的な契約をしてきたならば、改正後もこれまでとさほど変わりはないという印象です」
とはいえ、原状回復における不当請求などのトラブルがなくならない現状の中、借りる側にとってのメリットは大きい。これまであいまいにしか記されていなかったことが明文化されたことで、“借りた人に戻るべきお金がきちんと取り戻せる”可能性がぐんと増えたのだ。
「法で定められ、認知も広まることで、今後、トラブルはぐっと減ると思います」
【賃貸借契約に関する民法の改正の重要ポイントは以下の4つ!】
1.敷金と原状回復ガイドラインの明文化
2.貸借人の修繕の権利
3.貸室設備の一部減失による賃料減額
4.個人保証における極度額の設定 次のページからは、4つのポイントそれぞれについて詳しく説明!
1.敷金と原状回復ガイドラインの明文化
退去時のトラブル減少&敷金は基本、全額返還!
退去時にいくら返ってくるのか気になる敷金は、民法改正によって定義づけがなされ、担保という位置づけに。敷金は賃貸契約終了時に“基本、全額返却してもらえるもの”と考えられる。ただし、家賃の滞納などの債務不履行があれば敷金から弁済する必要があるほか、原状回復費用として差し引かれる場合も。
「30～40年ぐらい前は需要と供給のバランスが大きく崩れていて、大家さんが“貸してやっている”という状況。そのため、“退去費用は入居者が全部負担する”“新品に戻して返す”ということがけっこうありました」
そうした昔の感覚のまま現在に至っているケースなどもあり、原状回復に関するトラブルは非常に多かったという。そこで、平成10年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（平成16年に改訂、平成23年8月再改訂）が取りまとめられることに。今回の民法改正では、そのガイドラインが明文化され、法的効力を持つこととなった。
「民法改正以前から、管理会社などはそのガイドラインにのっとっているところが多く、トラブルも徐々に減ってはきていました。ですが、大家さんが直接、自分で管理している場合など、ガイドラインを把握していないことがあったのも事実。今後は、よりフェアな契約ができるようになるでしょう」
【通常損耗・経年劣化については負担の義務はなし!】
《貸借人が請求されない修繕》
□家具の設置による床のへこみ
□冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ
□ポスター掲示等のための画鋲の穴
□日照などによるクロスの変色
《貸借人が請求される修繕》
□タバコなどのヤニ・におい
□ペットによる傷・におい
□風呂の水アカ・カビなど
□戸建て住宅庭の生い茂った雑草
【契約時に気をつけて! 「特約」までしっかり確認】
賃貸契約をするときに注意したいのが、「特約」の存在。“特約の必要性があり、暴利的でない”などいくつか特約締結の要件はあるものの、ハウスクリーニングやクロスの張り替え費用など、通常は賃借人が負担しないですむことも「特約」で定めて契約してしまえば賃借人に負担させることが可能。退去時に“見落としていた”と焦らないよう、契約時にきちんと確認することが大切!【これもチェック】
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）/国土交通省
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