2020年4月1日に民法が改正となりました。改正は実に120年ぶりとか。1896年（明治29年）に制定されてから実質的な見直しがほとんど行われてきませんでした。さすがに実態と合わなくなったり、トラブルが多発していたことから、ようやく改正となったそうです。
マンションやアパートといった賃貸住宅に住んでいるかたも多いと思いますが、賃貸契約にも変更がありました。これにより、借り主にどのような影響があるのでしょうか。不動産コンサルタントとして、数々の物件の運営を指導する株式会社不動産研究所代表の尾浦英香さんに話を聞きました。
部屋の設備が壊れたとき「家賃を下げて」と交渉できるように
――民法改正によって気をつけることはありますか？
「入居者よりも業者さんが気をつけなければいけないことが多いです。借り主側としてはひとつに瑕疵担保責任という概念の廃止があります。これまでは、借りている最中に壁に穴が開いたとかトイレが壊れた場合、大家さんに修理をお願いすると、対応してはくれました。
でもこれからは『壊れている期間中は、契約時の内容に対して価値が下がっているので家賃を下げてください』と言えることになりました。種類と品質・数量に関して契約に『責任』という仕組みが取り入れられます。
要は『11万でトイレとお風呂と洗面所がある生活できます』という契約をしたので、それらの条件が欠けたときに、『直してくださいという追完請求』、『家賃に見合った品質ではないという代金減額請求』、『直すまでの間、生活ができなかったことに対する損害賠償請求』それに『契約の解除』と4つの要件が言えるようになったんです」（尾浦さん、以下同）
――目の前に家が建って日当たりが悪くなったので家賃を下げてくれというのは？
「下げてくれるかは大家さん次第ですね。でもそれを目的に入ったんですから、家賃下げてくださいという主張はしてみてもいいですね」
――民法改正により、原状回復義務が明確になったと聞いています。
「もともと改正前から、ドアを壊したとか、壁に穴を開けたというような、特別に何かを壊したりしない限りは、払わなくていいんです。ただ契約を交わすとき、原状回復義務について特約事項に例えば『修理に100％かかる部分の2割は負担してください』と書いてあって、それに契約してしまったら払わないといけません。
特約事項は、契約書の中の一番最後のところに書いてありますので、必ず読んでください。特約には、慣習や法律に当てはまらない特別な事柄について書いてあります。プロでも見落とすことがあるので注意してくださいね」
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